告别“规模为王” 物企转向精细化运营新周期

每经记者｜陈利    每经编辑｜魏官红    

物企主动退场的情况还在继续。

4月15日，融创服务向杭州上城区涌璘府小区发去了撤场通知书，宣布于2026年6月30日24时退出小区物业服务；在此之前，融创服务还宣布中止对九江中梁首府的服务；万科物业更是于近期接连宣布主动退出多个在管项目：5月31日正式终止武汉楚天都市·蓝玉湾小区的物业服务；6月30日24时起，终止对徐州未来城、万悦城（一、二、三期）、华府天地家园、水润峰境、云湖明庐等六个住宅项目的物业服务。

“主动退出”俨然成为了上市物企的“年度词汇”。

2025年，中海物业“在平衡取舍规模与效益的利害关系下，约满/退盘项目为5560万平方米”；彩生活终止管理面积超6000万平方米；永升服务退场签约面积约4200万平方米；远洋服务则因主动退出部分项目导致在管面积同比下降约3%⋯⋯

克而瑞数据显示，2025年全国物业撤场项目达173个，其中主动撤出占比64.7%。中指研究院的报告亦显示，2024至2025年，TOP50物企在管项目主动撤场率同比增长37%，住宅项目占比超过八成。

业内认为，在行业告别“跑马圈地”时代后，上市物企通过主动撤场的方式，将资源重新聚焦在高利润、高潜力的项目上，推动战略调整。这标志着行业发展逻辑已彻底从“规模导向”转向“盈利与现金流导向”。

“被摒弃”的规模

规模，不再是物企的首要追求。

2025年，雅生活累计主动退出548个在管项目，在管面积同比减少482万平方米，覆盖城市数量减少12个。

2025年，远洋服务的合约面积减少822.1万平方米，在管面积减少310.5万平方米，商办管理面积减少90.9万平方米。远洋服务称，系“主动退出低效项目，退出两个持续亏损的商业物业项目”。

绿城服务2025年储备面积为3.31亿平方米，与2024年的3.57亿平方米相比下降7.4%，主要原因同样系“主动退出了部分非核心城市及存在交付风险的储备项目”。此外，彩生活终止管理面积6124.9万平方米，中海物业约满不续或退盘项目5560万平方米，世茂服务退出的在管面积也超过3000万平方米。

值得一提的是，万物云董事长朱保全在2025年《致股东书》中回忆称，“十年前，万科物业在深圳承接一个头部房企开发的项目，当时我很震惊，其下属物业居然可以放弃关联地产企业开发的项目。”但2025年，万科物业在天津首次退出关联方开发项目，“这是对历史内部红线的突破”。

据克而瑞监测，2025年披露在管面积的50家上市物企总在管面积约75.1亿平方米，同比增长5.3%；此外，2025年全年物业撤场项目达173个，其中64.7%的撤场案例属于物业企业“主动撤出”或“到期不续”，这一比例远高于因服务问题导致的“被动解聘”。

多家物企在谈到主动退出项目时，都将其形容为低效或低质，其核心衡量标准即是无法实现扭亏。

如永升服务相关负责人在接受《每日经济新闻》记者采访时就表示，公司对存量项目进行优化，积极主动适应新环境下公司的战略需求，主动退出部分质地不佳、基础条件运作困难，不符合战略布局的项目；同时，城市布局从超120个收缩至100个左右。“这是公司从‘规模导向’向‘质量导向’战略转型的主动选择，未来公司将进一步聚焦核心城市，提升运营密度与服务质量。”

另一头部物企相关负责人也指出，公司所退出项目除了正常市场换手，业委会提出续签需求不能满足的项目外，核心就在于两方面，一是项目运营困难，如定价低，不能满足项目运营成本的；同时实际收缴率低，无法维持项目运营成本。另一方面就在于项目体量过小，存在重大风险隐患（如消防、电梯等）且不能通过正常渠道解决的（如维修资金）以及市场不正当竞争产生的过量成本。

此外，“低质量合同退出的核心判断标准为项目连续两年亏损且现金流为负”，融创服务管理层也在2025年业绩会上坦言，评估亏损原因如客户降价、成本高、收费率低等以及改善措施的有效性，“若无法达成减亏扭亏或现金流提升则坚决退出”。

克而瑞分析称，在行业持续优化项目结构、主动退出低质低效项目的大背景下，行业整体增速进一步下滑，规模扩张全面转向谨慎与高质量诉求。

“物企主动退盘的核心原因是项目持续亏损。”中物智库高级研究员宋子谦在接受记者采访时表示，企业必须建立清晰的项目盈亏评估红线与退出机制，敢于对持续失血且无改善希望的项目“动手术”，从追求在管面积转向追求高质量、可持续的单项目利润和现金流安全。

打造第二增长曲线

值得一提的是，物企的集中退盘正是此前“规模至上”埋下的苦果。

克而瑞指出，在行业快速发展阶段，不少物业企业为抢占市场份额、扩大规模，承接了大量先天不足的项目，这些项目要么定价过低，要么配套不完善，要么开发商遗留问题突出，从一开始就处于亏损或微利状态。

“在房地产市场繁荣、行业利润空间较大的时期，企业尚可通过其他优质项目的收益弥补这些‘问题项目’的亏损。”上述机构表示，在行业利润空间收缩的宏观下行周期中，这些项目的“先天不足”就暴露了出来。

“物业行业当前正处于从‘高速增长’迈向‘高质量发展’的关键转型期。”永升服务方面表示，过去依赖增量开发的模式正在逐步转向以存量运营、精细服务和专业制胜为核心的新阶段。“公司将通过深耕专业赛道，打造可持续的第二增长曲线。目前，在设施管理、资产运维、老旧社区换新、生活服务等领域，依托多业务协同，已形成多个可复制产品，未来将持续做大高毛利业务规模。”

该头部物企相关负责人也表示，公司也在通过多种经营平衡项目运营，如扩大对空间运营、入户业务、公区业务以及社区零售业务等方面的服务内容和收益。此外，2025年，中海物业新签订合约额52.4亿元，其中非住宅项目31.3亿元，在管面积占比68.4%；碧桂园服务则通过整合营销、家居零售、酒类等六大市场化战略业务实现收入近25亿元，贡献增值收入的大半壁江山，年化增速达40%甚至100%。

与此同时，企业正将资源向高能级城市集中，通过提升单城管理密度，摊薄成本、放大规模效应。据克而瑞监测，2025年，23家披露数据的上市物企单城市在管面积均值达到168.7万平方米，同比增长6.5%。

至于“被退盘”项目，宋子谦分析指出，未来可能中小物企承接大量低质项目，在行业整体规模上的占比或将达七成；而在行业总收入与利润上，聚焦优质项目与增值服务的头部物企凭借更好的收缴率和运营效率，占比可能达七成。他表示，这种“三七分”的结构意味着，头部企业掌控了行业大部分价值，而大量中小物企则在微利甚至亏损的边缘，管理着庞大但低收益的资产，行业梯队差距与马太效应将空前强化。“基于商业考量，物企进行项目‘换手’将成为长期存在的常态，这是市场化服务的必然结果。”

另据业内人士透露，根据市场反馈，部分国企背景的小型公司因为不直接承担经营结果，目前基本为亏损状态，没有相应的“服务”，仅维持基本运维。

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